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一房二卖中当事人恶意串通的认定

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【基本案情】

        20089月,王晶与孙晓宇、李丽华(孙晓宇与李丽华系夫妻关系,为保护当事人隐私,以上人名均为化名)签订了《房屋买卖协议》(以下简称《协议书》)。该《协议书》约定孙晓宇、李丽华将位于丰台区某小区的涉案房屋出售给王晶,房屋价款180万元。合同签订当日,王晶支付购房款80万元,孙晓宇、李丽华将房屋交付给王晶。双方约定:剩余购房款100万元以王晶代替孙晓宇、李丽华偿还银行按揭贷款的方式支付,待房屋抵押权解除后双方办理产权转移手续。20104月,王晶将涉案房屋出租给江某,承租人江某称承租期间未有人前来看房。

        20127月,孙晓宇与邓学华签订房屋买卖合同,双方约定:孙晓宇将涉案房屋出售给邓学华,房屋成交价320万元,办理产权过户登记手续前,买受人邓学华支付100万元,余款220万元在交房之日付清,李丽华代理孙晓宇在协议上签字,协议载明的日期为201258日。2012528日,李丽华代理孙晓宇与邓学华签订《存量房买卖合同》,约定涉案房屋的成交价为180万元,房屋抵押情况为:未设定抵押;房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。

        2012528日,邓学华向李丽华汇款30万元;201275日,邓学华取得涉案房屋所有权登记证书,并于201210月将涉案房屋设定抵押。20121111日,邓学华向李丽华汇款30万元,2012125日,邓学华分向李丽华转账30万元,20121219日,邓学华再次向李丽华转账40万元。

 

【一审审理】

        20135月份,邓学华向丰台区人民法院起诉:要求涉案房屋承租人江某腾退房屋,王晶在得到消息后,向丰台区人民法院提起诉讼,要求确认孙晓宇与邓学华于2012528日签订的《存量房买卖合同》无效。

        丰台区人民法院受理案件后,依王晶的申请,调取了孙晓宇、李丽华及邓学华农业银行账户明细。依账户明细显示:2012527日,李丽华从其农业银行尾号为3878的账户支取现金30万元,同日,邓学华在尾号为9272的农业账户现存30万元,且李丽华与邓学华在同一农业银行操作,时间仅相隔二十五分钟。201211月,12月,李丽华账户均显示支取现金,同日,邓学华在李丽华取款后存入与李丽华支取数额相同的现金。20134月份,李丽华向其委托代理律师张某某转账8000元,向邓学华代理律师转账汇款50000元。

        丰台区人民法院经审理认为:涉案房屋登记在孙晓宇名下,孙晓宇委托李丽华将房屋处分给邓学华时,孙晓宇、李丽华作为涉案房屋共有权人,对涉案房屋具有处分权,故邓学华不符合善意取得的构成要件,不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。

        孙晓宇、李丽华明知已将房屋出售并交付王晶,负有向王晶交付房屋并转移房屋所有权的合同义务,但却向邓学华再次处分同一套房屋,对于自己的行为将损害王晶的利益主观上系出于故意,具有明显恶意。

        鉴于邓学华关于房屋买卖合同日期系倒签形成,与其于2012528日实施查看房屋当日即签订房屋买卖合同的主张,存在自相矛盾,存量房买卖合同中约定的房屋未设定抵押、未出租的事实也与实际居住情况不符。现有证据不能充分证实邓学华在签订房屋买卖合同时查看了房屋。邓学华在取得房屋所有权登记后未依法直接向孙晓宇、李丽华主张交付房屋和承担违约责任,也未提交证据证明其与孙晓宇、李丽华进行过协商,而是直接向法院起诉要求腾房,邓学华的种种做法,与正常的交易习惯常理不符,故可以认定邓学华未尽到一般买受人的合理注意义务,其对于王晶的利益受损主观上存在重大过错,亦属恶意。因此,孙晓宇与邓学华签订的房屋买卖合同,因双方恶意串通侵害了王晶的合法权益,应为无效。

 

【判决】

        确认邓学华与孙晓宇签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》无效。

 

【律师代理心得】

        本案是一起典型的因房价上涨,出卖人恶意毁约,买受人恶意串通损害成立在前的《房屋买卖合同》中原买受人合法权益的案例。在一房两卖中,审查和判断后买受人是否恶意,是否与出卖人存在恶意串通的情形,应着重考察如下几个方面:

        第一、审查后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用请况而签订房屋买卖合同,则显得过于草率,难以认定其尽到一般普通买受人起码的审慎注意 义务,其主观上对侵害在先买受人的利益具有重大过失,该重大过失妨碍其善意的成立。

        第二、审查房屋实际交易价格,后买受人是否实际支付了合理对价。本案中,根据法院调取的相关当事人的银行交易明细,后买受人邓学华的购房款项均高度疑似是出卖人交给其后,其又转账给出卖人。这种情形下,依法认定后买受人实际上并未履行付款义务。

        第三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。

        第四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。